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為什么說房地產的時代已經過去了?

時間:2019-05-22 11:51:31 來源:網絡
經常有人會問,房地產的時代結束了嗎,房價還會繼續漲嗎,漲的話,會漲多少,如果跌了呢,又會跌多少。有房的,沒房的,開發商,炒房的,都處在這種群體性的焦慮和懸疑中。這個時代結束了嗎? 是的,它已經結束了。



要厘清楚中國經濟模式的大戰略和大走向,以及不同時期的切換窗口,就得先梳理清楚近幾十年的中國經濟的大框架脈絡綱要和規律。中國的經濟大勢,是以十年為一個周期的。


八十年代,是倒爺的時代。九十年代,是進出口的時代。零零年代,是房地產的時代。一零年代,是知識經濟的時代。


在80年代,只要能有手段搞得起來投機倒把,很快的就可以完成原始資本的積累,王石的第一桶金和原始積累,就是倒賣玉米完成的,不光是他,很多和他同時代完成原始積累的商界巨頭也都是如此。90年代,沿海開放地區,很多家庭作坊,一臺車床,幾個操作工人,隨便加工點什么東西,就能完成原始積累。典型的如浙商。00年代,只要能拿到地,能拿到貸款,搞房地產開發,財富積累很快就能像坐火箭一般躥升。在知識經濟時代,有的人靠一臺電腦一根網線也可以完成原始積累。


00年代,為什么會成為房地產行業的時代呢。因為這是中國全面工業化、跨越式城市化,與經濟全球化兩大合力交織在一起,雙重作用力所必然會塑造出來的經濟圖景。下面是詳細分析,邏輯鏈有點長,請耐心看。


1、80年代,中國開始由計劃經濟,向市場經濟轉軌,本來非市場化的資產,都要進行市場化改制。計劃經濟對資源配置的力量是行政力,市場經濟對資源配置的力量是價格。


2、要形成價格機制,首先要對資產和資源進行經濟金融化改造。所以經歷過80年代的人,都印象十分深刻,大家都在說,錢變毛了,錢不值錢了。體現在主要經濟指標上,就是那些年,通脹率經常保持在兩位數以上。當年財經新聞有個熱詞,叫物價闖關。另一個熱詞,叫價格雙軌制。打擊投機倒把,也是一個熱詞。


3、價格雙軌制,是指同一產品計劃內部分實行國家定價,計劃外部分實行市場調節價的制度。既然存在兩種價格形成機制,那么必然的,兩種價格之間,就會存在價差,有價差,就會存在套利空間。而倒爺,便應運而生,他們通過把商品在兩個市場上倒買倒賣套取差價來牟利。某種程度上講,這相當于一種跨市無風險套利交易。


4、經過整個80年代慘痛的代價和巨變,中國的國民經濟完成了轉軌,從蘇式計劃經濟轉型成了美式市場經濟。90年代,中國開著這輛換了市場經濟新鐵軌標準的火車,駛向新世界,進入并軌階段。這個時期的財經熱詞是,市場經濟地位,關貿總協定,最惠國待遇,反傾銷,出口創匯。


5、為什么出口創匯會成為一個熱詞呢,因為那時候的中國,真的很窮。窮到什么地步呢,1990年,中國的外匯儲備,只有110億美元。所以那時候,定下來的經濟國策和戰略,就是出口導向。94年匯改,人民幣匯率從1:5.7貶值到1:8.7,取締關閉了場外外匯調劑市場,并實行了強行結匯制度。這次匯改,是出口導向型經濟國策的定局之策。后面20多年里面中國發生的很多經濟現象和問題,都或多或少與這次匯改有關。


6、經過整個90年代,受盡小美帝的百般凌辱刁難和阻撓,付出了血汗工廠,一代人的青春勤勞和智慧,和環境污染等代價,期間各種斗智斗勇,終于,與世界經濟接軌這件事算是完成了。00年代,接軌完成后,中國的出口導向經濟國策,開始爆發出可怕的效率。人口紅利,制度優勢,重商主義,成本優勢,以及歐美所指責的低人權優勢,使得廉價的中國商品,開始向全世界的市場輸出像潮水般的通縮。這個時期,財經熱詞是全球化,WTO,世界工廠,全球經濟引擎火車頭,中國制造,中國世紀。80年代是轉軌時期,90年代是接軌時期,00年代,是引擎時期。


7、惡性通脹和惡性通縮,都是經濟失常的的體現。區別是,通脹讓人瘋狂,通縮讓人死亡。中國在輸出巨量通縮的同時,進口了等量的通脹。美國在進口巨量通縮的同時,也出口了等量的通脹。世界經濟,剛剛完成了一體化和全球化的進程沒多久,便迎來了一個巨大的危機和怪獸:全球經濟失衡。


8、美國那邊是如何應對通縮壓力的呢。那就是通過貨幣政策,來不停的下調利率。以釋放流動性的策略,來應對資產價格下跌的風險和壓力。利率可以無限下調嗎,當然不能。


理論上,零利率,就是一個常規貨幣政策和手段的下限了。但是,不可能既享受到廉價商品的好處,又能同時規避廉價商品沖擊本土民族工業,規避進口通縮所導致的資產價格下跌的風險。而這些為了規避資產價格下跌風險,通過貨幣政策和手段所釋放出來的流動性,并未流入美國實體經濟,而是在資本市場投機市場上尋找機會。終于,過度的流動性,導致了過度的杠桿,過度的杠桿,導致了過度的風險,過度的風險,又導致了過度的金融衍生品來管理這些風險,最后一環,風險管理市場的崩潰,層層傳遞引發了金融市場的連鎖雪崩,導致了08年的金融海嘯。


9、中國這邊又是如何應對惡性通脹風險和壓力的呢。中國在短短的十余年,積累了3萬多億美元的外匯儲備。換算成人民幣,就是20多萬億人民幣。這20多萬億人民幣,再加上貨幣乘數的因素,所導致的外匯占款問題是很嚴峻的。貨幣超發,經濟過熱,最主要的原因,就是這個。剛才說了,惡性通脹讓人瘋狂,惡性通縮讓人死亡。如果說惡性通縮是寒冬的話,惡性通脹則是烈火是洪流。無論把這把烈火引向何處,都會引發過熱的經濟泡沫和非理性繁榮,無論把這股奔騰的貨幣洪流引向什么池子,這個池子都會變成沸騰的巖漿。


10、天量貨幣的洪流來了怎么辦,只能沿途設立蓄洪區,設立池子來消化它們。放眼望去,中國的經濟中,體量大到足以能充當這個池子提供蓄洪功能的,只有兩個:股市和房地產。一開始,是兩個池子一起蓄洪。而真當洪峰來襲,外儲余額放量激增,A股這個池子上半場沒撐完就傷退下場了。下半場,只能靠房市一個池子來死撐硬接了。A股這個池子過早的傷退下場,不光是洪流過猛所致,更存在自身建設不過關的質量問題和原因。


11、A股為什么會在07年見頂呢。因為這個池子蓄滿了。證券投資的邊界和堤壩在哪里呢,在于投資的公司,要有相應的價值。當沒價值的東西,價格太高,一旦有人開始退出這個非理性純粹投機游戲出現連鎖反應的離場踩踏,那么就會有潰壩的風險。一旦池子潰壩,就會形成股災。A股07年總市值,30多萬億人民幣,同期的外匯儲備為1.6萬億美元。同時,外儲余額,還在持續放量。爆發出來的國民投資需求,再加上外匯占款帶來的貨幣超發,A股這個池子,顯然已經無法再容納這么巨大的洪流了。06-07年一波陡峭迅猛的大牛市,洪水就漫壩了。隨之而來的,就是A股的股災:潰壩決堤,一瀉千里。


12、08年金融海嘯之后,美國為了自救,啟動量化寬松這個用直升機撒錢的非常規貨幣手段來遏制資產價格的崩潰,和金融市場的連鎖崩盤。更多的流動性,像海嘯一樣,涌向全球。作為美國最大的經濟貿易伙伴,接過來的洪流,自然也是最大的。對中國來說,惡性通脹的問題,愈發嚴峻了。因為史上最大的貨幣流動性洪峰到來了。


13、于是,中國開始全力切換到第二個蓄洪池:房地產。以上海為例,很明顯的可以看出來,隨著蓄洪池由股市切換到了房市,在07年切換蓄洪池,08年洪峰最高值過境,兩個時間窗口之后,上海房市均線,在07-08年后的隨后短短幾年,主城區價格,從均線不到10000萬,連續突破20000元和30000元兩大整數關口。


14、這么個漲法,怕嗎? 說不怕,那是假的。不僅怕,還很心虛。所以那時候的財經熱詞,一邊是房價調控,房奴;一邊是系統性風險、壓力測試,經濟軟著陸。一方面要筑壩,一方面要做最壞的打算,潰壩了怎么辦。中國房市的總市值,是A股的若干倍,房市的潰壩,所帶來的沖擊波,遠比股災要大。不僅是個經濟問題,更是一個直接關乎國計民生的社會性問題。


以上就是影響最近中國經濟十幾年的全球化這條線。說完全球化這條線,我們再分頭說下工業化城市化這條線。蘇式計劃經濟的30年,奠定了中國重化工業的基礎和骨架,完成了從無到有。而讓這個骨架上開始血肉豐潤羽翼豐滿的,則是美式市場經濟的30年,完成了從有到足,甚至是產能過剩。中國的國民經濟,經過這30年的發展,基本實現和完成了全面工業化。


接軌世界經濟,加入全球化產業分工價值鏈,帶來了中國的全面工業化。工業化的必然結果,就是城市化。城市化的前提,也是工業化的發展。沒有工業化和現代化前提下的城市化,只能是貧民窟化的城市化。中國城市化的大躍進,時間和歷史窗口,也就是2001年-2010的前后的這十幾年。在這十幾年里面,中國所建造出來的地表建筑總量,超過了之前歷史上幾千年的總和。這背后,就是表現為水泥鋼筋和發電量的空前激增。大宗商品市場的牛市狂飆。


很多經濟學家認為,中國的經濟發展,只是無意義的鋼筋水泥式的低附加值的發展模式。他們是活在了燈塔里,活在了模型里,活在了教條里,而不是活在了現實中。中國是一個后進的農業國,這是必須要補的一課。貧寒之家的孩子見富家子弟開跑車,就想直接開跑車,這不現實。你連住的房子都還沒有蓋好,開什么跑車?


要全面發展工業化,必然的要催生出城市化的大躍進,而城市化的大躍進,又反過來進一步促進產業集群和生態的形成,進一步升級和優化工業化,并以城市文明為載體,繼而使國民經濟完成向后工業化社會升級轉型:三產化、四產化、金融化、知識化、信息化的,知識經濟時代。


這兩條線交織在一起,注定了房地產是中國00年代的絕對主角,00年代,是屬于房地產的時代。在80年代,做倒爺幾車皮玉米,就可以完成資本積累。在90年代,做對外加工進出口貿易,幾臺車床就能完成資本積累。在00年,做幾個地產項目,甚至炒幾套房子,就可以完成原始資本積累,成為人生贏家。


經常有人會問,房地產的時代結束了嗎,房價還會繼續漲嗎,漲的話,會漲多少,如果跌了呢,又會跌多少。有房的,沒房的,開發商,炒房的,都處在這種群體性的焦慮和懸疑中。這個時代結束了嗎?


是的,它已經結束了。文中前面已經說過,中國的經濟大勢,是以十年為一個周期的。


10年代,是屬于知識經濟的時代。它體現為,一方面城市化的大躍進基本上告一段落,房屋的庫存量,以足以滿足知識經濟對城市化程度的硬件要求。另一方面,中國開始調整并轉型出口導向型經濟戰略和國策,中國的外匯儲備余額,增量開始放緩,最近兩年已經開始在減持美元資產。房市作為外匯占款貨幣超發的蓄洪池的超級歷史窗口已經關閉。第三,中國經濟已啟動新的發展模式和戰略,它表現為后現代化建設,這個后現代化建設進程中,就會表現出一系列的新現象。這就是新常態。


最重要的一點是什么呢,是中國經濟開始進行去杠桿化操作。為新的十年新的周期新的經濟發展模式,準備一個全新的健康的可持續的可控的經濟金融和市場環境。這就要對存量的資本,進行重新的大刀闊斧的再配置。同時,也為了解除上個十年周期里,所形成的房地產市場這個巨大的蓄洪池潰壩的風險和隱患。


從更宏觀的全球視野和趨勢看,美聯儲加息,也昭示著美國也進入了去杠桿化操作周期。說明,全球流動性盛宴的貨幣行情流動性紅利時代,在相當長的一段時期內,將一去不返了。因為全球經濟,已經進入了緊縮周期。全球主要經濟體,都開始對央行的資產負債表進行縮表操作,在這個周期里,國別之間的競爭,比的不再是誰的經濟增速更快,而是誰犯的錯誤更少,誰把風險控制的更低,誰在熊市大環境里捕捉更稀缺的機遇能做出來正收益業績。就好比,在豐年的時候,大家都比誰吃的好,在災年的時候,大家都比的是看誰能別餓死,看誰更會精打細算的過日子。


在這個全球經濟的緊縮周期內,中國的經濟戰略,將如何調整呢。又將從過去的出口導向型經濟戰略,轉型為什么戰略呢。以中國巨大的產能,光靠本國內需導向,未必就能完全消化。而且,中國不僅產能過剩,同時資本也過剩。90年代是全民出口創匯,那是因為窮瘋了。現在則是相反,現在錢太多了,面臨該怎么花的問題。巨大的產能和資本,將如何消化呢。


中國經濟發展到今天這個地步和階段,已經遠遠的超出了單純的原材料-商品層面進出口貿易的層面。而是到了必須得成體系的全面構建和輸出標準的階段。重中之重,就是人民幣國際化,能夠自由輸出資本,形成人民幣的定價、結算和全球儲備體系,以及良性的離岸市場。其次是在美國逆全球化的浪潮中,要構建自己的全球貿易新規則新標準。第三,逐鹿后現代化時代,后工業化時代,成為知識經濟時代的技術和信息建設能力輸出國。


在各個層面上來看,無論是全球經濟宏觀周期,還是國內的經濟發展所處的歷史形態,以及國家經濟戰略和發展模式的調整轉型來看,房地產都已經完成了它的歷史使命,也應該到了它退出歷史舞臺的時候了。留給這個行業的新的歷史任務是,剝離掉金融投資屬性,回歸它的本來身份:居住屬性。并非是要取締廢除這個行業,而是要讓它回到自己本來應該呆的地方去。以后好好的專心蓋房子給人住就行了。


但是,要房地產退出歷史舞臺,卻是一個技術性難題。一方面是這個行業里面的沉淀資金規模太大,里面的利益糾葛又過于紛雜,牽一發而動全身。另一方面,國家要發展新經濟,需要重新配置存量資金,這個錢很多部分又要從房地產里面擠壓驅趕出來。最難的是,它曾經是一個蓄洪池,并且現在里面的洪水,依然還處于高得可怕的超警水位。


大刀闊斧的蠻干,直接掘開房地產的堤壩放水泄洪,讓資金流出來,這會造成災難性的后果。可以料想的一點是,未來一個中級別周期內,房價不會有太多暴跌的空間,但是也不會再怎么大漲。小區間內的長期橫盤整理,做手術級震蕩。所以,整治房地產市場,合理的策略,就是象外科手術那樣,精巧的先堵住新的資金流入這個泄洪池,然后再慢慢的小心翼翼的抽水出來降低這個泄洪池的水位,等水位降低到足夠低的程度,再一圈圈的拆除它的堤壩。最后再剝除它的金融投資屬性。


在萬寶大戰中,為什么萬科到處都找不到錢來抵御寶能的進攻呢,萬科這種資信的龍口開發商會找不到錢? 這在以前是不可想象的。現在被人堵到門口打,也找不到錢還擊,是因為以前資金流入房地產這個池子的口子,全都被堵上了。不論是銀行,信托,基金,還是p2p,這些口子,都被堵上了。


可能依然有人不相信,房地產的歷史使命和階段已經完成并結束了。那就看看最近幾年的福布斯中國富豪榜吧,看看榜單上的前十名,有多少是科技新貴,又還剩幾個是地產土豪。再看看最近的出國隨訪的工商界領袖,有哪一次是帶房地產開發商的? 如果這樣明顯的大動靜,還不能看得清時勢變化,那就太后知后覺和遲鈍了。人非要等街上一輛馬車都看不到了才肯相信火車取代了馬車已經是事實,那就好比身體進入了10年代,腦袋還停留在00年代。


所以,萬寶事件的操作,只是一次精密操作的定向爆破。新的時代,需要有新的歷史使命,新的歷史使命,又需要有新的戰略,新的戰略,又要重新配置國民經濟中的存量資源。


這只是一個開始,只是一場序幕。所有擋住歷史車輪的舊事物,都會被碾壓。當火車商用成熟并形成產業化的時候,一輛馬車的被淘汰,就意味著緊接著會有更多的馬車被淘汰。


直到馬車這個行業淘汰。當房地產行業,不再能為未來的經濟戰略和歷史使命提供支撐和柱石作用的時候,它所占用的要素資本,就會被拆了用在對新的經濟戰略更有價值的其他地方。


歷史是殘酷的,對舊事物和昨天而言。而對于新事物和明天而言,它又是溫柔的,因為它象征希望,曙光,黎明。以及,它不停的在激蕩著那些心懷使命的人,就如同它擊碎了那些不甘退出歷史舞臺的人的心那樣。


這是一場戰爭嗎? 是的。它是新舊之戰,明天與昨天之戰,未來與過去之戰,希望與陳舊之戰,使命與現實之戰。


這是一場即將到來的超級風暴嗎? 是的。歷史上,哪一次的大變局,哪一次的大變革,哪一次的大轉型,哪一次的大轉向,又何嘗不都是伴隨著巨大的超級風暴呢。沒有風暴的歷史,不足以成為歷史。就如同,沒有跌宕的情節的所謂的神劇,都不值得追一樣。


追一個人,追一件事,都不是真正高境界的追劇。它們只是一個定格畫面,只有一幀那么多,也只有一幀那么少。真正的神劇,只有兩部,一部叫歷史,一部叫未來。

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